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老舊小區加裝電梯面臨哪些難處?

時間:2022-01-12 09:28:52 來源:中國經濟網-經濟日報

  老舊小區加裝電梯有利于居民生活的便利,以及整個小區居住品質的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點和最大公約數,實現廣大居民的總體利益最大化。

  老舊小區加裝電梯是居民熱切期盼,但實際執行起來卻困難重重的一件事。2020年7月出臺的國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出,到“十四五”期末,結合各地實際,力爭基本完成對2000年底前建成并需改造的城鎮老舊小區的改造任務。統計數據表明,我國2000年以前建成的老舊小區有近17萬個,加裝電梯需求大。一些興建于上世紀八九十年代甚至更為久遠的老舊小區,樓層多在五層至六層。居住在這些小區較高樓層且年長的居民對于加裝電梯有強烈需求。然而老舊小區加裝電梯面臨眾多十分復雜的情況,近年來能夠順利加裝電梯的小區還是少數。比如某加裝電梯工作室統計,僅上海地區,近年來就接到了幾百個咨詢案例,而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。

  具體面臨哪些難處?

  其一,意見難統一。往往住在高樓層的居民愿望強烈,住在低樓層、地下室的居民由于加裝電梯后受益不大,甚至將面臨更多采光、噪音等問題,于是持反對態度。高低樓層的居民意見很難達成一致。

  其二,資金來源難。一部電梯通常幾十萬元,一層和地下室居民往往不參與出資,分攤到其他住戶的加裝費用有時達五六萬元,盡管很多城市會有政府補貼,但對于很多老舊小區居民來說仍是不小的負擔。

  其三,費用分攤難達成共識。電梯安裝后,還有日常運行和保養維修費用,這些資金該誰出,又怎么進行分攤,也需要居民反復協商決定,每一戶居民都有各自訴求。

  總體而言,老舊小區加裝電梯有利于居民生活的便利,以及整個小區居住品質的提升。加裝電梯要在多方之間尋求利益平衡點和最大公約數,實現廣大居民的總體利益最大化。

  加裝電梯起決定作用的是整個單元內業主的意志。小區居民作為加裝電梯的申請人,可以委托業主委員會、老舊小區住宅原產權單位、建設單位、物業服務人等作為受托人,推進加裝電梯工作。受托人應該積極溝通協調,推動業主們友好協商,處理好相鄰關系。避免支持加裝的業主不顧反對強裝,反對的業主對加裝實施強力阻撓等不和諧狀況出現。

  根據民法典第二百七十八條的規定,業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。小區加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”,而決定“改建、重建建筑物及其附屬設施”事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主,且參與表決人數四分之三以上的業主同意。從一些城市的實踐經驗看,征求上述“雙三分之二,雙四分之三”業主同意后再進行加裝比較合理。

  加裝電梯的資金來源應該更加多元化。本著誰受益誰出資的原則,資金主要來源應該是需要加裝電梯的業主。根據一些地方經驗,地方財政對于老舊小區加裝電梯給予一定財政補貼。比如北京市在2019年曾明確,“加裝電梯市級財政補貼每部最高64萬元,各區結合實際制定補助政策,其余資金由企業、個人承擔”。為了拓寬資金渠道,可以允許出資加裝電梯中繳存住房公積金的業主,提取住房公積金用于支付加裝電梯個人分攤費用。此外,還可以按照相關規定申請使用住宅專項維修資金用于加裝電梯。

  分攤建設和管理資金應該更加科學合理,并探索多種模式。業主可以根據所在樓層、面積等因素分攤加裝電梯資金。通常認為比較合理的狀況是,高樓層居民得利較多,應多分攤。一層和地下室居民如果在采光、噪音方面的確有相應損失,可以獲得一定補償。中樓層得利少些,可以少分攤。加裝電梯還可以和小區停車位等問題一起捆綁解決,對于低樓層用不上電梯的居民可以給予停車位使用上的便利或者費用減免作為補償。

  一些城市除了業主自籌自建、產權單位出資之外,還探索一種代建租賃的模式,第三方作為實施主體負責出資加裝電梯和后續維護,業主乘坐刷卡付費或者按期付費,不需要居民的前期投入。此外,在當前很多老舊小區引入社會力量對小區全面改造的背景下,社區運營企業可以聯合物業企業,將電梯廣告收入、盤活小區閑散空間獲得的租金收入、停車費、物業費等作為綜合收入來源。進而將加裝電梯、小區環境修繕翻新、水電路氣改造等費用一并整體考慮,有利于形成老舊小區改造的良性循環以及實現可持續發展。(亢舒)


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